U našem vremenu kupnja garaže u velikoj metropoli smatra se pravim uspjehom. A ako je dobio čak i po niskoj cijeni, onda novi vlasnik može samo zavidjeti. Nažalost, takvi dogovori nemaju uvijek sretan nastavak. U pravilu se iza jeftinosti skriva neka vrsta lukavstva. I najčešće je to potpuni ili djelomični nedostatak vlasničkih dokumenata za nekretnine. Glavni argument u korist takve sumnjive akvizicije je niska cijena i brzina transakcije: dao je prodavatelju novac - dobio ključeve iz garaže. Štoviše, ova metoda u potpunosti eliminira prikupljanje masovnih dokumenata, ustajanje u beskrajnim redovima, posjete dužnosnicima i dobivanje raznih referenci.
Često je predmet transakcije nekretnine, što nije uvijek moguće steći zakonom. Uzmite, primjerice, garaže u dvorištu koje se nalaze u spavaćim područjima. Samo neke kategorije osoba s invaliditetom imaju pravo na njihovu instalaciju, stoga je prijenos vlasničkih prava na njih i, sukladno tome, prodaja dopuštena samo osobama sa sličnim zdravstvenim problemima. U nedostatku takvog kupca, ali prisutnost ogromne želje da se automobil pored kuće, ne postoji drugi izlaz, kako napraviti kupnju zaobilazeći službeni zakon. I ovdje postoji stvarna prijetnja prekomjernog rasta koristi od sumnjivog posla u ogromnom nedostatku. Stoga, kupac bi trebao biti spreman u bilo koje vrijeme udaljiti se i od svog novca i od nezakonito stečene imovine.
Počinju druga neugodna iznenađenjaizaći kasnije, tijekom rada garaže. Prije svega, to je vaš nedostatak prava na raspolaganje ovom imovinom, jer ste u očima države jedini korisnik prostora. Iz toga slijedi da se na raspolaganje po vlastitom nahođenju ne može ni prodati niti ostaviti u zakup, jer je službeno garaža potpuno drugačiji vlasnik. Istovremeno se može pokazati da je imovina koju ste kupili neovlaštena zgrada ili da prodavatelj nije bio njegov zakoniti vlasnik. Opisivanje daljnjih tužnih posljedica ovih okolnosti vjerojatno je suvišno.
- Ugovor o kupnji garaže kao temelj za zakonsku promjenu vlasnika
- Kupnja i prodaja prijenosnih garaža
- Kupnja i prodaja kapitalne garaže
- Mjere predostrožnosti: obratite pažnju na zaključak prije sklapanja ugovora
- Garaža i zemljište sastavni su dio transakcije
- "Podvodno kamenje" pitanja zemljišta prilikom kupnje nekretnine
- Zaključak
Ugovor o kupnji garaže kao temelj za zakonsku promjenu vlasnika
Ali u stvari postati legitiman vlasnik garaže je vrlo jednostavan. Potrebno je samo zaključiti kupoprodajni ugovor. Prema definiciji, prema podacima iz Građanskog zakonika, garaža, koja je predmet kapitalne izgradnje, smatra se dugotrajnom imovinom, jer je neraskidivo povezana s zemljištem na kojem je izgrađena. U isto vrijeme, garaža može biti bilo koja prijenosna struktura, instalirana na bilo kojem određenom mjestu, ne zahtijeva temelj, dakle, nije vezana za određenuzemljište. Razlika će biti samo u tome što će se takva garaža odnositi na kategoriju pokretne imovine.
Kupnja i prodaja prijenosnih garaža
Beznačajne, na prvi pogled, razlike su od osobite važnosti u procesu otuđenja. Tako je, primjerice, za sklapanje kupoprodajnog ugovora za rad pokretne imovine potrebno samo prisustvo stranaka i predmet transakcije. Pravo prodavatelja na garažu potvrđuje samo njegova uvjeravanja. Operacija s takvom imovinom ne podliježe državnoj registraciji. Nakon prijenosa na kupca, potonji ga može raspolagati po vlastitom nahođenju. Kupnja takve garaže može se ugovoriti čak i putem izrade računa. Istina, neće biti moguće isključiti zahtjeve za kupnju od trećih strana.
Kupnja i prodaja kapitalne garaže
Mnogo je teže dogovoriti ugovor o prodaji garaže koja je predmet nekretnina.
Članak 550. Građanskog zakonika izričito navodi da se sporazumi takve prirode sastavljaju putem pisanog sporazuma koji su potpisale obje stranke, u protivnom će dokument biti proglašen ništavim.
U ugovoru, osim prodavatelja i kupca, navodi se predmet ugovora (garaža), cijena i eventualno posebni uvjeti prodaje, koji se utvrđuju na zahtjev stranaka.
Nakon potpisivanja ugovora i akta o primanju obvezne državne registracije, prenos vlasništva nad nekretninama podliježe. Kupac će postati zakonski vlasnik garaže samo od trenutka registracije u saveznim vlastima, bez obzira na datumprijenos novca bivšem vlasniku ili trenutku potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
Mjere predostrožnosti: obratiti pozornost na zaključak prije sklapanja ugovora
Kako bi se izbjegli problemi vezani uz kupnju garaže, u fazi donošenja odluke o transakciji, provjerite ovlaštenje prodavatelja. Zamolite ga da vam dostavi potvrdu o državnoj registraciji vlasništva ili potvrdu nadležnog tijela tehničkog inventara (ako je registracija garaže izvršena prije 2001. godine).
Prilikom kupnje garaže u garažno-građevinskoj zadruzi, imajte na umu da jedna potvrda o potpunoj uplati od strane prodavatelja obročne dionice nije dovoljna, jer ta činjenica ne podrazumijeva automatsko utvrđivanje vlasništva nad nekretninom. Ovdje je potreban odgovarajući postupak državne registracije, inače se vaš ugovor može jednostavno narušiti.
Događa se da prodavatelj djeluje u ime vlasnika iu ime vlasnika garaže. Kako bi se osiguralo da kasnija godina stečajnog upravnika nije postala osnova za traženje nasljednika suda s tvrdnjom da je ugovor proglašen nevažećim, obratite pozornost na njegove godine. Da biste testirali, samo trebate pažljivo ispitati punomoć. Uz ovjereni potpis vlasnika nekretnine, mora sadržavati i datum rođenja.
Na način koji potvrđuje prava prodavatelja na garažu, tražeći tehničku putovnicu prije sklapanja kupoprodajnog ugovora. Ovaj dokument izdaje tijelo tehničkog inventara. Ona određuje glavnekarakteristike objekta: širina, visina, dužina, godina gradnje, trošak itd.
Garaža i zemljište sastavni su dio transakcije
S obzirom da je zgrada koja se kupuje kapitalna priroda i da je neraskidivo povezana s zemljištem koje se nalazi ispod njega, odlučuje s prodavateljem pitanje zemljišta. U idealnom slučaju, on bi trebao biti u njegovom vlasništvu.
Pravo na zemljište potvrđuje se potvrdom o državnoj registraciji ili vlasništvu nad zemljištem. Ista pravna snaga ima državni akt o vlasništvu nad zemljištem, trajnom upotrebom zemljišta i nasljeđenim životom. U skladu s člankom 552. Građanskog zakonika, sva prava na zemljište stići će vam istovremeno s uspostavom prava na vlasništvo garaže.
Zemljište se stavlja u državni katastarski registar, dodjeljuje mu se katastarski broj, a vama kao vlasniku izdaje se katastarski putovnica zemljišta.
"Zamke" zemljišnog pitanja pri kupnji nekretnina
Ako zemljište pripada prodavatelju, ali drugoj osobi, a namjerava instalirati garažu, onda kupujete samo pravo na korištenje. Ozbiljni problemi mogu nastati kada se garaža postavi na mjesto koje nije namijenjeno za tu svrhu. U tom slučaju, struktura se može smatrati neovlaštenom, a vi u svakom trenutku možete biti dužni srušiti je. Štoviše, čak i organizirati vlasništvo ove garaže će biti prilično teško, jer je na mjestu, ne samo da ga ne posjedujete, ali čak i nisu namijenjeni za izgradnju.
Atkupnjom garaže, koju prethodni vlasnik nije prijavio, sva potrebna dokumentacija morat će se obraditi na sudu. Ako je kupoprodajni ugovor zaključen bez provjere ovlaštenja prodavatelja u vezi s pravom na prodaju garaže, postoji rizik od susreta s pravim vlasnikom, što je sasvim legitimno zahtijevati povrat njegove imovine. U isto vrijeme, nećete imati ni najmanji razlog da od njega zatražite povrat prethodno uplaćenog iznosa iz razloga što ih on jednostavno nije primio od vas.
Zaključak
Zaključivanje ugovora o kupnji potpuno izgrađene garaže mnogo je složenije od prijenosnog. Razlog tome je i prikupljanje dokumenata, postupci za njihovo donošenje u tijelima za registraciju, te odluka o mogućim negativnim posljedicama. Međutim, dobro izgrađene garaže su skuplje od prijenosnih. Međutim, prednosti nekretnina su znatne:
- Prvo, postajete vlasnik i garaže i zemljišne čestice pod njom (ili je pravo na korištenje zemljišta zakonski stečeno)
- Drugo, nekretnine su otporne na trošenje i mnogo su izdržljivije od svih prijenosnih konstrukcija
- Treće, vaša garažna prava potvrđuju se službenim dokumentima
Slijedom toga sklapanjem ugovora o prodaji garaže s zemljištem, ostvarujete ne samo profitabilnu kupnju, nego i pouzdanu investiciju.
